借地権とは？分かりやすく解説！
Q：投資に関係ないかもしれないんですけど…専門用語（？）系かなと思ったので質問投稿させていただきました。
私は30代前半の女なんですが、結婚を機に中古マンションの購入を考えています。
予算内に収まるところで色んなマンションを見て回ったのですが、1件気に入った物件があったんです。
ところがその物件は「借地権の物件だ」と言われました。
不動産に関する知識がないし、初めての不動産購入なので「借地権」という言葉にピンと来なくて…
「借地権」とは一体何なのでしょうか？
借地権の不動産は購入が難しいとか、リスクがあるのか、不動産購入前に知っておいた方が良いことはありますか？
今、主人と色々と調べているんですけど、難しい話ばかりでイマイチ分かりにくくて…
出来れば初心者向けの言葉で説明をお願いしたいです。
宜しくお願いします。
この質問に関しての回答
借地権（しゃくちけん）。
誰かが所有している土地を借りて、その土地に自分が所有している建物を建てられる権利のことを言います。
もっと簡単に説明すると建物は自分のモノだけど、建物が立っている土地は他の人から借りている、という事です。
例えば今回の質問者さんの件で言うと、ご購入を考えているマンション（建物）自体は質問者さんが購入しますが、マンションが建っている土地自体は他の誰かが所有している土地、ということです。
種類にもよりますが、借地権は主に『土地に対する固定資産税が必要ない』『土地の所有権を買うより安くなる』『借地権付き建物として借地権の権利を売ることが出来る』などのメリットがあります。
ただ、建物は自分が所有しているものですがその建物が立っている土地自体は他人のモノなので、トラブルが発生する場合(デメリット)もあります。
例えば、土地を借りる対価として毎月地主さんに【地代】を払わないといけなかったり、地主さんとの間に様々な制約が必要だったり、売却する際に所有権に比べて資産価値が低くなってしまう点です。
借地権の不動産は良い点も懸念点も両方ある為、個人的にはメリット・デメリットを良く調べて理解した上で、購入を考えることをおススメします。
例えばデメリットの中で一番気になるであろう『資産価値が低くなってしまう』点に関して言うと、
マンションの立地が非常に良く、乗り換えが多かったり都内に近い駅前の高層タワーだったとします。
また設備も非常に良く、建物だけでも十分に価値がある物件、今後も建物の価値が下がらない見込み・または上がるであろう物件であれば、建物自体の資産価値はそこまで落ちない可能性があります。
そうすると、下手にへんぴな土地の設備もイマイチな所有権付き物件を買うより20年、30年後の資産価値が良い状態かもしれないのです。
一言にデメリットがあると言っても、そういう考え方も出来るので、不動産屋さんなど詳しい方にも相談してみると良いと思いますよ。
「みぃな」さんからの回答
私は借地権の【種類】に関するお話を書きますね。
実は借地権にはいくつか種類があって、全部で5種類あります。
ちなみに、借地権も相続税や贈与税の対象になります。
【①借地権（旧借地法、借地借家法第3条）】
平成4年の8月1日以降、借地契約が成立した新法の普通借地権は、堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年です。
貸主・借主が30年より長い期間と決めた場合には、その期間が存続期間です。
非堅固建物：例えば木造アパート等、堅固建物に比べて作りが弱い為、収益性や建物としての価値が低い
【②定期借地権（借地借家法第22条）】
改正後の借地権は、ほぼ定期借地権のことを言います。
定期借地権は更新が出来ず、期間が満了すると借地権者は土地を更地にして地主に返還しなければいけません。
地主にとっては、返還時期が読めない旧法借地権と違い、財産管理がしやすくなります。
借地権の存続期間が、50年以上で設定されます。
期間が満了を迎えると借地契約は終了し、借地権者は建物を取り壊して土地を地主に返還しなければなりません。
【④建物譲渡特約付借地権（借地借家法第24条）】
借地契約後、30年以上経った時点で地主が建物を買い取る契約をした借地権。
基本的には地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
【⑤事業用定期借地権（借地借家法第23条）】
事業用の建物としての所有を目的とし、10年以上～50年未満の期間を決めて契約する定期借地権です。
一般的には公正証書により契約が結ばれることが要件です。
このように、同じ【借地権】と付くだけでも種類によって内容が随分変わってきます。
質問者さんはマンションをご購入されるということで、恐らく予想では①か④あたりの借地権だと思いますが、確認したほうが良いですよ。
①の借地権（旧借地法、借地借家法第3条）だった場合継続期間が何年なのか聞いておいた方が良いと思います。
「ようくしゃ」さんからの回答
今の借地権には、旧借地権と新借地権があります。
平成四年に制定された新しい法律(新借地権)と旧法借地権で分けることが出来ます。
旧借地権は一般的に借地権者側の立場を守る部分が強く、地主側との間に問題が発生しやすいそうです。
そのトラブルを何とかしようという他、最近では借地権の取り引き自体が少なくなってきたこともあり、平成四年に改正したのが新法となります。
ですが今でも旧借地権で契約していた名残がある為、旧借地権と新借地権が混ざっている状況になっているという事らしいです。
旧借地権と新借地権の大きな違いは、まず旧借地権で契約した場合は更新しても新法に切り替わりません。
新法にするには契約自体を新しく交わす必要があるので、旧借地権の契約状況には注意する必要があるでしょう。
もし、ご購入を考えている物件が現在、旧法借地権で契約していたとしても、更新のタイミングなどで新法の借地権に切り替えする予定がないか？等は事前に聞いておいた方が良いと思います。
「高松」さんからの回答
借地権の物件は、借地権の種類にもよりますけどメリット・デメリット両方あるので、不動産屋ともよくよく相談して、ご主人と一緒に決めるのが良いと思いますよ。
『家を買う』って高い買い物ですし、ホイホイできませんからね。
後々面倒なことになっても嫌ですし、初めての物件購入とは言えこれを機に勉強したほうが良いと思います。
最近ではインターネットが普及しているので、分かりやすい記事もたくさんありますし。
ただ、ここに書いておいて何ですが…ネットの情報だけを鵜呑みにするのはやめておいた方が良いと思います。
一般の人の曖昧な知識を元に投稿された記事も多いと思いますし、記事によって書き方も全然違うと思いますし。
自分も含め、質問に答えている回答者さん達がその道のプロで、絶対的な情報なのかも分からないですし。
他の方の回答を批判したり、疑っているわけでもないですが、それだけ慎重になった方が良いですよという事です。
一番良いのはその道のプロに自分が理解できるまで何度も聞くことが大事です。
それを説明してくれなかったり、わざと難しい言葉を使ったり、曖昧にする業者なら怪しいのでやめたほうが良いと思いますし。
そういうところもキチンと見ていった方が良いと思いますよ。
「真実はそこに。」さんからの回答
│ 記事投稿日 : 2017年3月22日 │ 不動産投資 │
